近日，广东省房地产企业综合竞争力研究课题组于线上发布《2025广东省房地产企业综合竞争力研究报告》。这是广东省房地产企业综合竞争力研究课题组自2020年成立以来，连续第六年发布研究报告。
报告显示，2020年研究报告中的TOP100家典型企业，有29家已经不在2025年研究报告中；央国企占比从2020年的28%，提升至2025年的46%；TOP10典型房企中，央国企占比从2020年的40%，提升至2025年的80%。
TOP10房企：五年前占比四成，现占比八成
对比往年，2025年典型房企市场集中度发生较大分化。TOP100典型房企销售额占全省比重，从2020年的84.3%降至2024年的73.1%。TOP10典型房企销售额占比从2020年的36.2%提升至2024年的37.5%。
2020年研究报告中的TOP100家典型企业，有29家已经不在2025年研究报告中；2020年的TOP10典型企业，只有4家在2025年的报告中；2020年的TOP20典型企业，只有6家在2025年的研究报告中。
展开剩余79%央国企阵容不断壮大。TOP100典型房企中，央国企占比从2020年的28%，提升至2025年的46%；TOP10典型房企中，央国企占比从2020年的40%，提升至2025年的80%；TOP20典型房企中，央国企占比从2020年的30%，提升至2025年的65%。
外来房企有所扩容。TOP100典型房企中，外来房企占比从2020年的30%，提升至2025年的32%。从100家典型房地产企业（以下简称“典型房企”）总部的属地分布观察，外来房企32家，较上年增加3家。头部企业中仍以本土房企为主，前20房企中仅有2家为外来房企。
从典型房企所有制观察，国资背景合计46家，较上年增加6家，数量上已连续3年增加。广东房企指出，近期，部分民营房企已逐步出清风险，另外一些地方中小型民企凭借较低的负债水平稳健发展，预计随着市场的逐步企稳，民营房企的占比或将有望提升。
本土房企总部主要位于广州及深圳，共计52家。其中，深圳最多，共计27家，较上年减少1家；广州25家，与上年持平。其余城市中，佛山5家，东莞4家，珠海、江门各2家，惠州、汕头、潮州、云浮各1家。
典型在粤房企去年销售额8698亿元
2024年，典型房企成交额占全省比重为73.1%，同比回升5.1个百分点。头部企业成交面积更为集中，销售额前十位房企占比为37.5%，同比上升4个百分点，头部聚集效应继续增强。
2024年，典型房企在粤总销售额约8698亿元，同比下降15.6%，降幅同比扩大2.9个百分点，但小于全省房地产销售额降幅。
从典型企业重点项目各面积段产品的销售套数占比来看，2024年，90平方米以下刚需户型成交占比为26.8%，较2023年小幅上升1个百分点，实现止跌回稳；90-140平方米户型为成交主力面积段，占比为62.9%，较2023年下降2.9个百分点；140-200平方米户型成交占比7.5%，较2023年上升1.3个百分点；200平方米以上户型成交占比为2.8%，较2023年上升0.6个百分点。
2024年，典型房企在省内拿地拓展速度继续放缓，但降幅较2023年有所收窄。全年总拿地宗数为71宗，同比持平；总拿地金额1439亿元，同比下降17.6%，降幅收窄9.6个百分点；总拿地建筑面积660万平方米，同比下降31.9%，降幅收窄6.4个百分点。
按所有制类型分类，2024年，广东省典型企业中的央企拿地金额占比为59%，同比降低5个百分点；地方国企/城投企业占比为35%，同比上升6个百分点；民企/混合所有制企业占比为6%，同比下降1个百分点。
2024年，典型企业仍保持精准投资、聚焦重点城市的战略，除了两大一线城市广州、深圳以外，房企对其他三四线城市投资意愿仍然偏低。典型企业在广州的总拿地金额最高，为767亿元，占全省比重为55.6%；深圳排名第二，总拿地金额为510亿元，占全省比重为36.9%；佛山排名第三，总拿地金额为79亿元，占全省比重为5.7%。房企拿地保持较高集中度，分化情况趋于明显。
在粤典型上市房企去年毛利率8.09%
过去几年销售额增速逐年下滑，可供结转的销售额下滑显著，导致当前房企营收承压。2024年广东省典型上市房企营业收入均值为773.7亿元，同比下降12.6%，降幅较2023年扩大2.7个百分点。
毛利率方面，典型上市房企2024年毛利率为8.09%，较2023年再度下行6.84个百分点。市场超预期下行后多数城市均面临较大调整压力，销售端价格持续承压叠加地价高位，企业毛利率持续下降。
典型上市房企2024年净利润均值仍然为负值，为-41.1亿元。少数头部企业盈利能力表现优于行业，仍能维持一定毛利率和净资产收益率，主要得益于现有业务表现相对稳定和前期谨慎精准的投资策略。广东房协表示，近段时间，多数房企加大促销力度并积极处置资产，对房企利润造成负面影响，未来，房企还需更好地平衡去库存和保利润之间的关系。同时，房地产市场延续低迷，企业回款减缓，部分企业负债端情况不容乐观。
2024年，典型房企中的上市企业净负债率均值为158.6%，同比继续上升。剔除预收账款的资产负债率均值74.2%，同比下降0.2个百分点，但仍处于相对高位。2024年，上市企业的货币资金同比下降20.6%，降幅较2023年缩小1.2个百分点；货币资金在总资产中占5.8%，较2022年缩小1.8个百分点。
未来偿债压力方面，当前行业整体到期债券规模较高峰期已经有所下降，行业偿债压力有所缓解。但考虑到房企销售、融资两端均处于下行通道，现金流压力较大，仍将面临较大的偿债压力。
广东房协认为，虽然房地产市场高速发展期已过，但基于目前广东省内的人口和城市化情况，“十五五”期间，广东省房地产市场需求仍将维持一定规模，增量空间仍然较大。由于城市资源禀赋、产业基础、政策环境等因素的差异，广东省内城市间的房地产市场分化将进一步加剧。核心城市和热点房地产城市市场将继续保持活跃，而部分三四线城市和经济欠发达地区的房地产市场可能面临一定的压力。
采写：南都·湾财社记者 邱永芬
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